Airbnb reformó estas camas

Aug 29, 2023

Publicado el 31 de agosto de 2023 a las 5:00 am ET

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La majestuosa casa de piedra rojiza en Madison Street, cerca de la esquina de Marcus Garvey Boulevard en Brooklyn, se vendió recientemente por $2.4 millones, menos de tres años después de que un desarrollador la comprara por una octava parte de ese precio.

En Halsey Street, una casa se vendió por $1,9 millones, dos años después de que un inversionista la comprara por menos de la mitad a una familia que enfrentaba una ejecución hipotecaria.

Una casa en Hancock Street, cerca de Throop Avenue, cuenta una historia diferente: el mismo propietario ha conservado la propiedad durante casi cuatro décadas.

Los tres fueron anunciados recientemente en Airbnb como alquileres a corto plazo de apartamentos completos en Bed-Stuy, con precios que alcanzan los 800 dólares la noche para propiedades de “lujo” que cuentan con encimeras de mármol, muebles de diseño, bañeras y un “inteligente Madeli”. espejo antivaho automático”, según un anuncio de Airbnb.

Un análisis de Gothamist muestra que el vecindario históricamente negro y ahora rápidamente aburguesado de casas de piedra rojizas victorianas tiene la mayor concentración de listados activos de Airbnb en la ciudad de Nueva York, donde un huésped puede alquilar un apartamento o una casa completa por menos de 30 días, un escenario que es ilegal según el estado. y leyes locales. Bed-Stuy tiene más del 15% de los aproximadamente 10.000 anuncios de este tipo en la ciudad, según datos compartidos por el grupo de defensa de la vivienda Inside Airbnb.

Pero todo eso debería comenzar a cambiar el 5 de septiembre, cuando la ciudad planea comenzar a aplicar nuevos y estrictos requisitos de registro para listados de corto plazo que requieren que los anfitriones registren sus propiedades en la ciudad para poder recibir pagos de Airbnb y otros sitios web.

Algunos políticos locales, residentes y defensores de la vivienda argumentan que las reglas son necesarias para evitar que miles de unidades de vivienda que creen que deberían alquilarse a neoyorquinos sean utilizadas como habitaciones de hotel de facto para turistas.

Una hilera de casas en Halsey Street, donde recientemente se vendió una casa por $1,9 millones, dos años después de que un inversionista la comprara por menos de la mitad a una familia que enfrentaba una ejecución hipotecaria.

Es probable que ahora el vecindario, junto con la ciudad en su conjunto, vea miles de listados que tendrán que cumplir con el mínimo de 30 días o se les prohibirá por completo ganar dinero con el sitio. La Oficina de Cumplimiento Especial del Alcalde, que está encargada de implementar los requisitos de registro, dijo que casi la mitad de las 3.250 solicitudes que recibió para alquileres a corto plazo hasta el 28 de agosto se presentaron después de que un juez desestimó un par de demandas a principios de este mes presentadas por Airbnb y un grupo de anfitriones en un intento de evitar que la normativa avance.

El análisis de Gothamist comparó los registros de propiedades con más de 50 listados de Airbnb recientemente reservados para casas y apartamentos completos dentro de aproximadamente dos docenas de cuadras de la ciudad que contienen la mayor densidad de listados de Airbnb de tiempo completo en Bed-Stuy para determinar quién es el propietario de las propiedades y cómo se han cambiado de manos en los últimos años. El área está delimitada por Malcolm X Boulevard al este, Macon Street al sur, Marcy Avenue al oeste y Madison Street al norte. El análisis encontró que el 30% de las propiedades habían sido compradas por compañías de responsabilidad limitada, la mayoría en la última década, lo que ilustra cómo los inversores pueden estimular el desplazamiento comprando casas de propietarios de larga data (algunos con dificultades financieras) y revendiéndolas con una ganancia exponencial. a nuevos residentes que convierten unidades en listados de Airbnb.

Los datos de los tres sectores censales que componen el área muestran que se ha vuelto más rica y más blanca durante la última década. El ingreso medio ha aumentado más del 50% y la proporción de habitantes blancos se ha más que duplicado hasta el 26%. El número de residentes negros disminuyó sólo ligeramente durante este tiempo, pero su proporción de la población se redujo en un 25%. Los desalojos en esta área también han aumentado más que el promedio de la ciudad, según datos rastreados por Gothamist.

“Yo estaba aquí cuando todos estos edificios eran casas familiares y la gente los compraba porque quería formar una familia aquí y quería vivir aquí”, dijo Wayne Slater, un maestro de escuela jubilado que regresó a la casa de su infancia el Calle Halsey en la década de 1970. “No me gusta la parte transitoria del ciclo de Airbnb: la gente entra y sale. Creo que es mejor cuando la gente se involucra en el vecindario”.

Wayne Slater, residente de Bed-Stuy desde hace mucho tiempo, dijo que no le gusta la naturaleza transitoria de Airbnb. "Creo que es mejor cuando la gente se involucra en el vecindario", dijo.

En entrevistas con Gothamist, las personas que alguna vez vivieron en casas que ahora están publicadas como alquileres a corto plazo en Airbnb dijeron que enfrentaron desalojos, ejecuciones hipotecarias u otras formas de dificultades financieras antes de perder sus casas. Los registros de propiedad muestran que sus casas pasaron a menudo a través de una cadena de sociedades de responsabilidad limitada después de haber servido como hogar para la misma familia durante varias generaciones.

Otros propietarios de Bed-Stuy desde hace mucho tiempo dijeron que estaban hartos de lo que consideraban la molestia de tener inquilinos y que, en cambio, utilizaban los ingresos de Airbnb para complementar sus ingresos y mantener sus casas.

"Airbnb, para alguien como yo, se ha convertido en una forma muy valiosa de subsidiar mi situación financiera desde que estoy completamente jubilado", dijo Frankie Scott, quien trabajó como administrador de construcción para el Departamento de Parques y es propietario de su casa de piedra rojiza en Hancock Street desde 1984. "He tenido inquilinos antes y fue un infierno. Me costó mucho dinero desalojarlos por falta de pago del alquiler. Ya no quiero seguir ese camino".

Airbnb se ha puesto del lado de los pequeños propietarios, argumentando que los nuevos requisitos de registro de la ciudad son una “prohibición” total del sitio e identificó a Bed-Stuy como uno de los vecindarios que se verán más afectados. También se critica la lentitud con la que la ciudad ha aprobado las solicitudes de registro, con sólo un poco más de 800 revisadas y aproximadamente 300 concedidas hasta el momento. Y, sin embargo, la compañía dijo que ya comenzó a bloquear algunos listados que no cumplen con la ley.

"Estamos tratando de encontrar un camino a seguir con la ciudad, pero por el momento va a ser complicado". dijo Nathan Rotman, director sénior de políticas públicas de Airbnb. "Partes de la ciudad van a perder las oportunidades económicas que traen estos visitantes, y muchos anfitriones van a perder los pocos ingresos que obtienen del alquiler a corto plazo que realizan de forma ocasional".

Una hilera de edificios de piedra rojiza en la calle Hancock. Una casa de piedra rojiza completa en Hancock Street que ahora cotiza en Airbnb por $496 la noche pasó por cinco propietarios, tres de ellos compañías de responsabilidad limitada, en menos de cinco años, según los registros de propiedad.

Gothamist descubrió que los listados en los bloques que analizó promediaban alrededor de dos reseñas por mes, y los más populares obtuvieron cuatro o más estadías revisadas solo en el mes de mayo. Con un precio promedio por noche de $ 233 y una estadía mínima de 4 noches, el Bed-Stuy Airbnb promedio generó alrededor de $ 1,800 por mes.

Incluso si los propietarios vuelven a poner sus apartamentos en el mercado de alquiler, las unidades probablemente seguirán fuera del alcance de la mayoría de los neoyorquinos, ya que las casas de piedra rojiza de un dormitorio cuestan más de $4,000 al mes. Los alquileres medios en el vecindario han aumentado más del 55% desde 2010, según datos del University Furman Center de Nueva York.

Los datos del censo muestran que Bed-Stuy se ha vuelto más rico y más blanco durante la última década.

Cada uno de los listados de Airbnb en Bed-Stuy que revisó Gothamist cuenta su propia historia de un vecindario cambiante y el papel que han jugado los alquileres a corto plazo en ese cambio.

Una casa de piedra rojiza completa en Hancock Street que ahora cotiza en Airbnb por $496 la noche pasó por cinco propietarios, tres de ellos compañías de responsabilidad limitada, en menos de cinco años, según los registros de propiedad. Media cuadra al oeste, una LLC compró otra casa de piedra rojiza que cotiza en Airbnb por $ 249 la noche por $ 1,4 millones en 2019, según muestran los registros. La empresa lo vendió menos de dos años después por 2,3 millones de dólares.

Una elegante casa de piedra rojiza de cuatro pisos en Madison Street es otro ejemplo. Los registros de propiedad muestran que el edificio cambió de manos varias veces en la década entre 2007 y 2017, pasando por compañías de responsabilidad limitada y Brooklyn Hospital Center, un marcado contraste con el medio siglo anterior, cuando la casa pertenecía a solo dos familias.

El propietario actual pagó 2,4 millones de dólares para comprarlo en 2017, según los registros de propiedad. Un apartamento completo en la casa que aparece en Airbnb incluye fotos de un espacio meticulosamente renovado. La unidad cuesta alrededor de $379 por noche y anuncia impresiones de la firma de diseño finlandesa Marimekko, tallas de madera indias, electrodomésticos de acero cepillado de alta gama y “mucho espacio para la práctica de yoga”.

"Esta casa es una casa de piedra rojiza de Brooklyn, cuidadosamente restaurada como un clásico moderno", dice el anuncio. "Es uno de los mejores ejemplos de este tipo de casa clásica en la zona".

El propietario actual se negó a ser entrevistado para este artículo, pero los antiguos residentes dicen que la casa ha sufrido cambios dramáticos que reflejan el cambio más amplio del vecindario.

Lisa Thompson, una educadora jubilada, creció en el edificio y dijo que ella y su familia alquilaron un apartamento allí durante aproximadamente una década en las décadas de 1960 y 1970. Dijo que luego compraron otra propiedad en la cercana Lewis Avenue, que todavía es de su propiedad.

“Me encantaba vivir allí”, dijo Thompson, que ahora tiene 64 años. “Había una escalera de incendios en la parte de atrás y podías abrir la ventana, sentarte allí y disfrutar de una agradable brisa. Los vecinos de allí fueron geniales”.

Dijo que sus padres le pagaban al propietario, un amigo de la familia, 75 dólares al mes por su unidad de tres dormitorios en el último piso en ese momento. Eso equivale a unos 600 dólares actuales, o aproximadamente un día y medio de alquiler en Airbnb.

Otra familia compró el edificio en 1976 y lo utilizó como base de operaciones durante las siguientes cuatro décadas, según registros de propiedad y entrevistas con un antiguo propietario. Una mujer le compró la casa a su madre enferma en 2003 y, según su esposo, Thomas Rogers, invirtió miles de dólares en la renovación.

Rogers dijo que tuvieron que renunciar a la casa para cubrir las facturas médicas de su suegra. Dijo que ella no tenía seguro médico y que le debía al Brooklyn Hospital Center cientos de miles de dólares por atención médica. Los registros de propiedad muestran que el hospital tomó el control de la casa en 2007 para cubrir alrededor de $250,000 en deuda médica.

"Después de que invertimos mucho dinero en ello", dijo Rogers. "Eso fue algo en lo que invertimos y ya no existe".

Rogers dijo que estaba orgulloso de la casa. Recordó una despedida de soltera que organizaron para un amigo y las comidas al aire libre que la familia celebró en el patio trasero. Dijo que también tenían inquilinos viviendo en el edificio.

"Con Airbnb, no estoy de acuerdo con eso", dijo Rogers. "Se sacan muchas viviendas del mercado".

Brooklyn Hospital Center vendió el edificio a una sociedad de responsabilidad limitada por 310.000 dólares en 2015, según los registros de propiedad. Esa empresa, vinculada al promotor inmobiliario Michael Kandhorov, la revendió al propietario actual en 2017. Brooklyn Hospital Center no respondió a los correos electrónicos preguntando sobre la compra y venta. Kandhorov no respondió a un mensaje de voz dejado en su empresa New York Real Estatement Management LLC.

Una propiedad en Halsey Street cambió de manos de manera similar, pasando de una familia en dificultades financieras, según un antiguo propietario, a un inversionista y luego a una pareja que ahora incluye el apartamento del primer piso en Airbnb como un “espacioso recientemente renovado”. "Apartamento con jardín en una clásica casa de piedra rojiza de Brooklyn" con calefacción por suelo radiante y "batas de spa" colgadas en el baño. La pareja propietaria del edificio cobra alrededor de 225 dólares por noche, pero se negó a hablar sobre la propiedad o qué planean hacer cuando las nuevas restricciones entren en vigor.

Trina Bey, de 57 años, dijo que extraña vivir en el edificio que ella y su hermano se vieron obligados a vender después de heredarlo de sus padres, quienes compraron la casa en 1968. “Teníamos un gran patio trasero. Las habitaciones eran grandes, no pequeñas”, dijo Bey, un oficial penitenciario jubilado. "Yo crecí allí. Toda mi familia vivía allí”.

Bey dijo que vendieron la casa en 2019 porque no podían pagar la hipoteca y su prestamista solicitó la ejecución hipotecaria. Un inversor se puso en contacto con ellos y les hizo una oferta, dijo. Los registros de propiedad muestran que una sociedad de responsabilidad limitada representada por el agente inmobiliario Avi Dynov compró la propiedad por 827.000 dólares y la vendió aproximadamente un año y medio después por 1,9 millones de dólares.

Los nuevos propietarios se negaron a hablar sobre la propiedad o sus planes para ella después de que entren en vigor las nuevas restricciones. Pero la lista de Airbnb cambió recientemente para permitir que los visitantes solo reserven estadías de 30 días o más, lo que está en consonancia con las restricciones estatales y locales sobre alquileres a corto plazo.

Dynov, el agente asociado con la LLC que vendió la propiedad, dijo que simplemente representó al comprador inicial en 2019 y se negó a decir quiénes eran. El abogado del comprador se negó a revelar sus nombres, pero dijo que hicieron una “renovación completa” antes de revenderlo. La persona que firmó los documentos hipotecarios de la empresa, Marina Yakubovsky, no respondió a las llamadas telefónicas.

Bey ahora vive en un edificio de apartamentos en Brownsville, donde se enfrenta al desalojo, a pesar de estar al día con los pagos mensuales del alquiler, según registros judiciales. El propietario ha colgado un cartel de venta en la valla frente al edificio.

Dijo que desearía no tener que renunciar nunca a la casa de Halsey Street que compartía con los miembros de su familia extendida, que vivían en pisos separados, y la comunidad unida que se formó entre los vecinos.

“Teníamos muchas familias. También tuvimos muchos hijos”, dijo. “Todos conocíamos a todos. Muchos de nosotros crecimos juntos”.

Dijo que no sabe cómo funciona Airbnb, pero ha observado el impacto del aumento de los alquileres y las limitadas opciones de vivienda.

“Me gustaría poder volver allí”, dijo. “Si tuviera la oportunidad, lo haría. Incluso si pudiera conseguir un apartamento”.

Calle Halsey en Bed-Stuy, Brooklyn. Un análisis de Gothamist muestra que el vecindario históricamente negro y ahora rápidamente aburguesado de casas de piedra rojizas victorianas tiene la mayor concentración de listados activos de Airbnb en la ciudad de Nueva York.

El Ayuntamiento de Nueva York estima que aproximadamente una cuarta parte de los 40.000 anuncios de Airbnb de la ciudad son alquileres ilegales a corto plazo de casas y apartamentos enteros. Otros puntos de acceso para Airbnb de apartamentos completos incluyen el Upper East Side. Williamsburg, Hell's Kitchen y Midtown.

Airbnb dijo que, a partir del 5 de septiembre, los listados de corto plazo no registrados se desactivarán o se cambiarán automáticamente a estadías mínimas de un mes.

"Creo que con la eliminación gradual de Airbnb, tener inquilinos reales en estos edificios fortalecería a la comunidad", dijo LeMar McLean, un cineasta que ha vivido en su departamento de Bed-Stuy desde 1994. Pero algunos propietarios de mucho tiempo en la ciudad dijeron que Airbnb les está ayudando a pagar sus facturas, sin los riesgos potenciales de un inquilino permanente.

Scott, la trabajadora jubilada del Departamento de Parques, es propietaria de su casa de piedra rojiza en Hancock Street desde 1984. Habló con Gothamist desde su apartamento en la planta baja. Su hijo y su nieto ocupan el segundo y tercer piso, mientras que ella reserva el piso superior para los huéspedes de Airbnb. Dijo que solía alquilar unidades en el edificio de tres pisos a inquilinos permanentes hasta 2018, cuando desalojó a un inquilino por impago de alquiler. Dijo que era su segundo desalojo y que no quería volver a pasar por el proceso nunca más.

"No quiero que algunas de estas personas vivan en mi casa", dijo. "Destruyen y luego no quieren irse, y luego tengo que gastar dinero para llevarlos a los tribunales".

Scott dijo que dejó el apartamento del último piso vacío durante unos cuatro años hasta que su plomero la puso en contacto con un agente que se especializa en alquilar unidades en Airbnb. Dijo que el agente tiene un contrato de arrendamiento de un año, paga su alquiler mensual y se queda con todo lo que gana de los huéspedes de Airbnb. El agente se negó a hablar del negocio con Gothamist.

El acuerdo le ha permitido cubrir los pagos de su hipoteca y, de lo contrario, dejaría el apartamento vacío, dijo.

Ella cree que los pequeños propietarios de viviendas como ella desde hace mucho tiempo deberían estar exentos de las regulaciones y que la ciudad debería, en cambio, perseguir a los inversores que se mudan a los vecindarios para extraer la mayor cantidad de dinero posible de las viviendas.

"Para ellos se trata de ganancias", dijo Scott. “No está bien porque se están aprovechando de la situación y de alguien como yo, que lucha por mantener su casa, y esta es una manera de ayudarme a seguir manteniendo mi casa”.

Más de cuatro quintas partes de los anfitriones de Nueva York en el sitio tienen solo un anuncio a su nombre, según datos de Inside Airbnb, mientras que un puñado de anfitriones con múltiples propiedades administran casi la mitad de todos los anuncios de Airbnb en la ciudad.

Margenett Moore-Roberts, quien ha sido anfitriona desde su casa de piedra rojiza Bed-Stuy desde 2015, dijo en una entrevista telefónica que ella y otros anfitriones no planean volver a contratos de arrendamiento a largo plazo a partir del 5 de septiembre.

"No vamos a poner nuestra unidad en el mercado", dijo. “Tendremos que pensar en algo más. Algunas personas dicen que tendrán que abandonar Nueva York”.

Ella y docenas de otros anfitriones de Bed-Stuy se han unido a un grupo de propietarios de viviendas unifamiliares y bifamiliares que, según ellos, simplemente están tratando de sufragar los costos de mantenimiento de sus casas privadas. El colectivo Restaurar la Autonomía y los Derechos de los Propietarios de Vivienda (RHOAR) NYC está solicitando a los miembros del Concejo Municipal que hagan excepciones a la ley para los propietarios que viven en una propiedad y alquilan un apartamento adicional de vez en cuando.

"No vas a tratar a alguien que cruza imprudentemente la misma manera que tratas a alguien que atropelló a siete personas", dijo Moore-Roberts. "Hay matices en todo".

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David es un reportero que cubre vivienda para Gothamist y WNYC. ¿Tienes un consejo? Envíe un correo electrónico a [email protected] o Signal al 908-310-3960.

Jaclyn escribe historias científicas y de salud basadas en datos para WNYC/Gothamist. También dirige los paneles de datos de COVID de Gothamist. Es alumna de la Escuela de Periodismo de Newmark. Su trabajo ha aparecido en NBC News, Spectrum, Daily Beast y otros medios. ¿Tienes un consejo? Envíe un correo electrónico a [email protected] o Signal al 516-366-4382.

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